Рынок растет на господдержке
По ипотеке, как говорят риелторы, россияне покупают 90 процентов квартир как на первичном рынке, то есть в новостройках, так и вторичном – в готовом жилье. В сентябре этого года выдачи ипотечных кредитов, как отмечают в Банке России, были рекордно высокими: больше 238 тысяч кредитов на сумму свыше 955 млрд рублей. Это на 12,5 процента больше, чем в августе текущего года. Причем больше половины кредитов было взято по программам господдержки.
– Активность на рынке ипотечных жилищных кредитов продолжила расти за счет кредитования по программам господдержки, которое стало более привлекательным на фоне повышения рыночных ставок, – сообщили в Центробанке России. – Совокупный объем кредитов, выданных по программам господдержки, в сентябре увеличился более чем на четверть, до 652,4 млрд рублей (прирост за месяц 28 процентов), и достиг максимума за весь период действия программ.
Такой рост регулятор связывает со стремлением получить кредит до повышения с 1 октября минимального первоначального взноса, а также с тем, что россияне ждали повышения ставок по программам господдержки.
Новостройки лидируют по цене
В Нижнем Новгороде, по данным федерального портала «Мир квартир», цены на новостройки в октябре увеличились более чем на пять процентов. Аналитики портала о недвижимости «Нижегородские новостройки» отмечают, что средневзвешенная стоимость квадратного метра в октябре составила 163,5 тысячи рублей, что на 786 рублей больше, чем в сентябре этого года. При этом больше всего стоимость жилья увеличилась в Нижегородском районе – в среднем до 219 тысяч рублей за квадратный метр. В сентябре цена была 214 тысяч рублей за «квадрат».
С большим отрывом на втором месте в рейтинге по средней стоимости квадратного метра в строящихся квартирах – Советский район. Там средняя цена в октябре зафиксирована на уровне 165,4 тысячи рубля «за квадрат», что на 2,5 тысячи больше, чем в сентябре. Третье место занимает Ленинский район – 152,86 тысячи рублей за «квадрат». Четвертое – Приокский – 152,2 тысячи рублей за квадратный метр. Следующим по нисходящей идет Московский район (147,9 тысячи рублей за «квадрат»), Сормовский (144,5 тысячи рублей за «квадрат»), Автозаводский (137,2 тысячи рублей за «квадрат») и Канавинский (129,46 тысяч рублей за «квадрат»). Причем цена квадратного метра в новостройках последнего за месяц выросла на 5,6 тысячи рублей.
Дешевле не будет
Надо ли при таких высоких ценах бежать за ипотечным кредитом, пусть даже льготным, чтобы купить жилье, или подождать? Как считают риелторы, стоимость квартир в новостройках в ближайшее время дешевле не будет, поскольку застройщики зажаты в тиски проектного финансирования. Это когда банк предоставляет строительной компании кредит на строительство жилого дома.
Из-за высокой инфляции, а также подорожавших в связи с повышением ключевой ставки кредитов застройщики будут поднимать цены на жилье: себестоимость квадратного метра будет только расти, а строители не могут работать себе в убыток. В такой ситуации эксперты рынка недвижимости советуют, если позволяют финансы, взять ипотеку с господдержкой по минимальным ставкам, которые сейчас составляют от пяти до восьми процентов годовых.
– Растущая ключевая ставка Центрального банка еще в конце лета убедила покупателей недвижимости, что с приобретением квартиры в ипотеку нужно поторопиться, так как проценты по кредитам грозят увеличиться, – говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. – В сентябре и октябре банки одобряли заявки, поданные еще в июле–августе. Плюс активизировались владельцы валютных сбережений, которые из-за выросшего курса доллара смогли позволить себе больше, чем когда-либо. Все это сделало октябрь горячим, а рост цен квадратного метра за этот месяц сравнялся с уровнем роста за весь III квартал.
Вторичка может упасть
Что касается готовых квартир вторичного рынка недвижимости, там нет льготных кредитов, поэтому спрос на них с повышением ставок по ипотечным кредитам может немного упасть, считают эксперты. Однако это не значит, что вторичку не надо покупать, если нужно жилье. Риелторы напомнили ситуацию прошлого года, когда ключевая ставка поднялась до 20 процентов годовых. Конечно, количество сделок тогда снизилось. Но продавцы, которым надо было срочно продать жилье, давали хорошие скидки, до миллиона рублей.
– В таких случаях люди даже выигрывают, – отмечают специалисты. – Потому что, взяв квартиру на минимальном спросе с максимальной скидкой, человек через какое-то время получит рефинансирование. Он может снизить ставку, например, с 18 процентов годовых до 10 процентов, если Центробанк уменьшит ключевую ставку.
В итоге, как говорят риелторы, покупатель приобретает квартиру ниже рыночной стоимости. И при этом платит кредит по невысокой ставке. Такая практика существовала в прошлом году, когда ставки по ипотечным кредитам доходили под 26 процентов годовых. Так же будет, считают, и в этом году.
Прогнозы на ноябрь
Правда, пока цены на готовые квартиры в Нижнем Новгороде только растут. По данным «Гипермаркета недвижимости Нижнего Новгорода и области» gipernn.ru, средневзвешенная цена предложения готового жилья по городу в октябрe составила 123,2 тысячи рублей за квадратный метр, что больше, чем в сентябре, на 2,8 тысячи рублей за «квадрат». Максимальное повышение цен наблюдалось в Советском районе. Здесь стоимость квадратного метра выросла за месяц на 3,5 тысячи.
Что касается величины цен за квадратный метр, лидером стал, разумеется, Нижегородский район. Там средняя стоимость «квадрата» составила 152,3 тысячи рублей. На втором месте Советский район – 138,3 тысячи рублей за «квадрат». В тройке лидеров – Приокский район со средней стоимостью «квадрата» 125,1 тысячи рублей.
В заречной части города выше всего цены на квадратный метр готового жилья в Канавинском районе – 121 тысяча рублей. Чуть ниже в Ленинском районе – 116,9 тысячи рублей за «квадрат». Дальше по нисходящей – Московский район, где стоимость квадратного метра составляет 114,3 тысячи рублей, в Автозаводском районе – 109,7 тысячи, в Сормовском – 109,2 тысячи рублей.
– Цены на вторичке подтягиваются к показателям рынка новостроек, потому что собственники квартир, выставляя их на продажу, отчасти ориентируются на ценники, которые назначают застройщики для своих ЖК. Кроме того, те, кто купил новостройки по высоким ценам, теперь стремятся продать их на вторичном рынке не ниже цены покупки. Ну и ситуация с повышением ставок по ипотеке сыграла свою роль, сильно разогнав спрос и цены: видя повышение ключевой ставки, покупатели ускорились со сделками и получением кредитов, – объясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». – Когда ипотечные ставки достигнут максимума (а это, видимо, случится уже в ноябре), рост цен остановится. А в сегменте старой вторички и тем более ветхого фонда начнется падение.
Дарья Светланова
Фото из открытых источников
