Уточнения по собранию

Федеральный закон № 441, принятый Государственной думой 21 июля 2023 года, внес изменения в Жилищный кодекс в части проведения общих собраний. Теперь администратором для онлайн-собраний может быть только тот, кто вправе инициировать общее собрание собственников (раньше это мог быть любой человек). По закону инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме, а также управляющая компания.

На собрании собственники жилых и нежилых помещений должны выбрать представителя, который будет администрировать общее собрание, проводимое онлайн. Его можно проводить на информационных ресурсах, таких как ГИС ЖКХ и так далее. Там же определяется дата, место и время, а также порядок проведения общего собрания.

В настоящее время появилась возможность проводить общие собрания не только очно, очно-заочно и заочно, но и письменно, с помощью опросов. При этом нужно будет решить, сколько продлится голосование, время его начала и окончания.

Если собрание проходит заочно, через информационную систему, то выбранный собственник или представитель управляющей компании должен будет внести туда бюллетень. Причем новые изменения увеличивают срок внесения с одного часа до суток (24 часа). После собрания протокол можно формировать в эти же сроки.

В случае если собрание очное и оно не набрало кворума (достаточное число участников!), как это часто бывает, то проводить его можно будет по тем же вопросам, но с помощью опроса. Кстати, все бюллетени с итогами голосования собственники должны будут вернуть только инициатору общего собрания.

Сроки проведения

Внесены изменения в статью 162 Жилищного кодекса России. Они гласят, что собственники на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, но не ранее чем через год с даты заключения такого договора. Исключение – невыполнение управляющей компанией условий договора управления или изменение способа управления многоквартирным домом.

– В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом, – говорится в пояснительной записке.

Таким образом, если собственники решат поменять управляющую компанию раньше, чем через год после начала ее работы, то им придется обосновать, почему они ею недовольны. Наиболее очевидный способ такого обоснования – это ссылка на неисполненные заявки по ремонту и содержанию общего имущества, нарушение качества коммунальных услуг. При этом должны быть представлены соответствующие акты.

Права и обязанности

Скорректированы правила владения и содержания собственниками общего имущества многоквартирного дома. Федеральный закон № 351 от 24 июля 2023 года, который вступает в силу с 1 октября, закрепил право каждого собственника недвижимости получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием. Ее должны предоставить те, кто хранит информацию о собраниях, это управляющая компания или ТСЖ, а также жилищная инспекция. Ей в обязательном порядке отправляются протоколы общих собраний.

Часто люди хотят выделить свою долю в общем имуществе многоэтажки. Вот на это и обращает внимание закон. Он устанавливает запрет на выделение доли в праве на общее имущество. Если вдруг такие сделки будут совершены, то их признают ничтожными, то есть не имеющими юридической силы. Также закон предусматривает, что решение по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов.

Например, мы уже писали, что для установки кондиционера нужно решение общего собрания. Верховный суд это не раз подтверждал. Количество голосов, которое необходимо при этом набрать, составляет чуть более 50 процентов, то есть простое большинство. А вот передать общее имущество в пользование, к примеру сдать в аренду подвал или чердак, для этого потребуется уже больше двух третей голосов собственников.

Кроме того, данный закон еще раз подтверждает норму, что каждый владелец недвижимости обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества. А если возникают дополнительные траты, то обязан их покрывать.

– Это дает ключ к решению наболевшей проблемы с оплатой перерасхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды сверх утвержденного норматива потребления, – говорит юрист Ирина Сивакова. – Сейчас обязанность по оплате возлагается на всех собственников помещений дома, независимо от того, по чьей вине произошел перерасход. Судя по формулировке, указанной в новом законе, если будет установлено, что в перерасходе ресурсов на общедомовое имущество виновны конкретные собственники помещений. Это может быть неучтенное потребление или несвоевременная передача показаний счетчиков. С этих людей и могут взыскать стоимость сверх нормативного расхода.

Закупки по капремонту

Буквально в конце прошлой недели подписан закон, направленный на совершенствование порядка проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Согласно изменениям, областные власти имеют право наделить регионального оператора полномочием по закупке материалов и оборудования, необходимых для проведения капремонта. Также изменения в Жилищный кодекс касаются порядка использования средств фонда капитального ремонта, имущества, функций и обязанностей регоператора в случае наделения его указанными полномочиями.

Дарья Светланова

Фото из открытых источников