Законодательный перечень

Как отмечают юристы, собственники помещений и управляющая организация, заключая договор управления, должны внести в него пункты о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы. Об этом говорится в статье 162 Жилищного кодекса России.

Также стороны согласовывают перечень работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению домом. Согласованный перечень в любом случае не может быть меньше, чем минимальный, который указан в постановлении правительства России № 290 от 3 апреля 2013 года. Плата должна обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Если платеж недостаточный и договориться с собственниками многоквартирного дома управляющей организации не удалось, она вправе обратиться в суд и потребовать признать решение общего собрания недействительным.

По решению собрания

Еще в середине 2017 года пленум Верховного суда в своем постановлении отмечал, что управляющая компания не имеет права начислять человеку больше, чем было установлено на общем собрании. И такая позиция была поддержана всеми нижестоящими судами.

Так, Арбитражный суд Уральского округа отказался поддержать управляющую компанию, которая повысила плату за содержание и ремонт общего имущества в одностороннем порядке. УК утверждала, что право на увеличение платы на индекс потребительских цен ей предоставлено договором. В нем говорится: «…по окончании календарного года управляющая организация вправе увеличивать размер платы за услуги…»

Однако суд указал, что собрание собственников жилья должно проводиться ежегодно. На нем определяется плата за услуги и работы управляющей компании не менее чем на один год. Но даже если такого собрания не было, то применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

– При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самостоятельного изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме без решения общего собрания собственников помещений, – говорится в постановлении Арбитражного суда.

Индексация правильная

В то же время суды приходят и к другому выводу. В 2018 году домоуправляющая компания Нижегородского района Нижнего Новгорода оспорила предписание Госжилинспекции Нижегородской области.

Контролирующая инстанция обязала ДУК сделать перерасчет собственникам помещений в многоквартирных домах 106а по улице Белинского, 35 по улице Варварской, 40/11, 45, 151 по улице Ильинской города Нижнего Новгорода. Согласно материалам дела плата за жилое помещение начислялась им с 1 сентября 2014 года с учетом индекса потребительских цен.

Сначала дело дошло до Арбитражного суда Волго-Вятского округа, который поддержал управляющую компанию. Суд отметил, что «собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество».

«Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 4 протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 106а по улице Белинского (протокол от 14.10.2011), дома 35 по улице Варварская (протокол от 12.12.2011), дома 40/11 по улице Ильинская (протокол от 14.10.2011), дома 45 по улице Ильинская (протокол от 14.10.2011), дома 151 по улице Ильинская (протокол от 25.05.2012) установлен размер платы за содержание и ремонт на период с 01.01.2011 по 31.12.2011 и порядок определения размера платы», – говорится в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа.

Размер платы за содержание и ремонт в договоре с жителями определялся в следующем порядке: «На период с 01.01.2011 по 31.12.2011 стоимость услуг/работ составляет: управление многоквартирным домом – 1 рубль 09 копеек с 1 квадратного метра помещения собственника; содержание общего имущества – 11 рублей 63 копейки / 11 рублей 09 копеек / 12 рублей 50 копеек с 1 квадратного метра помещения собственника; текущий ремонт общего имущества – 3 рубля 36 копеек с 1 квадратного метра помещения собственника». Плата за капитальный ремонт составляла в 2011 году 1,65 рубля с квадратного метра помещения собственника.

«Собственники помещений многоквартирного дома, приняв данные решения и заключив договоры управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений многоквартирного дома», – отмечает Арбитражный суд округа.

Он считает, что расчет платы не противоречит законодательству, является четким и ясным. Такую же позицию в данном деле принял и Верховный суд России.

Разъяснения минстроя

Сейчас, учитывая две разные позиции, в том числе Верховного суда, специалисты отмечают, что повышение размера платы без проведения общего собрания собственников многоэтажки возможно, если есть соответствующее условие в договоре управления. С таким мнением согласились и в Министерстве строительства и ЖКХ России.

Ведомство выпустило письмо за № 51876-ОО/04 от 26 декабря 2018 года. В нем сказано: «В договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации».

Дарья Светланова

Фото из открытых источников