Заказчик – собственник
По словам юристов, рычагов воздействия на управляющую компанию множество. Жалобы жителей принимает и государственная жилищная инспекция, и Роспотребнадзор, и прокуратура. Жители могут подать коллективный иск в суд. Причем потребовать не только устранения недостатков, связанных с обслуживанием дома, но и возмещения убытков, причиненных жильцам ненадлежащим исполнением своих обязательств, а также компенсацию морального вреда. За неудовлетворение своих требований в добровольном порядке можно взыскать штраф, который будет составлять 50 процентов от присужденной суммы.
При этом надо понимать, что Жилищный кодекс, а это главный документ, регулирующий взаимоотношения в многоквартирных домах, стоит на страже интересов собственников, они чаще всего и есть жители. Именно им на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. А это лифты, лестничные пролеты, колясочные, чердаки и подвалы и многое другое, чем коллективно пользуются жильцы, а также все инженерные коммуникации, которые подводят к квартирам тепло, освещение, воду и так далее.
Управляющая компания в данном случае всего лишь подрядчик, которого жители (так должно быть по закону!) выбрали, чтобы предоставлять жилищные услуги. Список этих услуг очень большой. В настоящее время он зафиксирован в постановлении правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года. Туда входят услуги по содержанию имущества собственников, а это уборка подъездов и придомового участка, и управлению домом, то есть заключение всех необходимых договоров, взаимодействие с жителями, текущий и аварийный ремонт коммуникаций.
И управляющая компания как исполнитель услуг несет ответственность за содержание общедомового имущества. За сделанную работу жители ежемесячно должны платить. Такова логика законодателей.
Объединяйтесь и меняйте договор
А если работа не сделана или сделана плохо? В статье 161 Жилищного кодекса сказано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Контролировать, как это выполняется, должны собственники своего имущества (вы же, когда заключаете договор, смотрите, чтобы все было сделано, так же и в доме!).
Для этого в законе существует механизм – создание совета многоквартирного дома. Именно он осуществляет контроль оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, качества предоставляемых коммунальных услуг. А если собственники на общем собрании решили, что нужно что-то ремонтировать, то взаимодействие с подрядчиком – дело членов совета многоквартирного дома и его председателя.
Кроме того, председатель на основании доверенности, выданной собственниками помещений, может даже подавать в суд на управляющую компанию, если она не выполняет свои обязанности. Он ведет переговоры об условиях договора, на основании которого и будет работать домоуправляющая компания.
А договор – это очень важный документ. Что в нем записано, так и будет работать «управляшка». Он не является неприкасаемым. Он должен заключаться с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении общего собрания. Между тем, многие из нас даже не знают, что туда входит!
Размещать главный документ, по которому должны работать управляющие компании, должны в ГИС ЖКХ (Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства). Если вы его там не нашли, запросите копию у своей «управляшки». Она должна отвечать на запросы собственников жилья не позднее 10 дней.
С оглядкой на лицензию
Немало примеров, когда жители объединялись, организовывали общее собрание и меняли управляющую компанию либо самоорганизовывались и становились товариществом собственников недвижимости (ТСН). На что имеют полное право! И это еще один механизм воздействия на недобросовестных поставщиков услуг. В Жилищном кодексе сказано, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время. И делается это на общем собрании собственников многоэтажки.
Кроме того, надо понимать, что любая выбранная жителями управляющая компания должна иметь лицензию. Перечень грубых нарушений лицензионных требований, из-за которых УК может потерять право управлять многоквартирным домом, обозначен в постановлении правительства России № 1110 от 28 октября 2014 года. И если лицензиат, то есть «управляшка», их два раза за год нарушит, то может лишиться многоэтажки, жители которой и платят ее сотрудникам зарплату.
Конечно, в домоуправляющих компаниях это понимают. И если жители смогут объединиться, выберут совет дома и председателя, которые будут контролировать деятельность ДУКа, то смогут с «управляшкой» договариваться.
А значит, проблему, например, сильного запаха канализации, которая возникла в доме одной из жительниц Советского района и на которую она пожаловалась губернатору, можно было бы решать не только так. А провести общее собрание, куда вынести вопрос о необходимости текущего ремонта внутридомовой системы водоотведения. Решение зафиксировать, а потом с управляющей компании спросить результат.
Работы по установке, замене и восстановлению работоспособности отдельных элементов инженерных сетей относятся к текущему ремонту. Значит, вы уже за него заплатили. И управляющая компания не может «кивать» на то, что капитальный ремонт – это не она проводит.
А если «управляшка» уже отчитывалась о сделанном на сетях канализации ремонте, выведите ее на чистую воду. Загляните в подвал собственного дома, будьте хозяевами! Зафиксируйте нарушение актом, отправьте информацию в Госжилинспекцию.
Дарья Светланова
Фото из открытого источника
