Авария случилась ночью
— В ту ночь я никак не мог уснуть, — пожаловался нижегородец Александр. — Услышал, как дали отопление, в трубах зашумело. И вдруг от пола начал подниматься пар.
По словам Александра, он сначала не понял, что произошло. Но, когда включил свет, увидел около батареи лужу с горячей водой. И вода с каждой минутой прибывала. Нижегородец вызвал аварийку, а сам перекрыл вентиль на радиаторе.
«Хорошо, что летом вентили установил, — подумал он. — Теперь отопление перекрыть можно».
Сотрудники аварийной службы зашли в квартиру, осмотрели батарею, заметили, что ее надо менять, и ушли. На вопрос Александра «Когда управляющая компания начнет работы по замене радиатора?» сотрудник ДУКа ответил: «Это вы сами должны делать».
— С какой стати? — возмущается нижегородец. — Ведь батареи являются общедомовым имуществом…
Александр рассказал, что в прошлом году похожая ситуация была у его соседей по хрущевке. Правда, тогда перекрывать пришлось весь стояк, поскольку вентилей на батареях у соседей не было, а вода просочилась на нижние этажи.
— Радиаторы заменила управляющая компания. Соседи, насколько я знаю, ничего не платили, — заметил наш собеседник.
По словам нижегородца, тогда он и установил отсекающие устройства, чтобы подобная авария не случилась в его квартире.
Общее или частное?
В 2016 году Министерство строительства и ЖКХ РФ выпустило письмо, в котором разъяснило: внутриквартирные радиаторы отопления могут относиться к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах только в тех случаях, если на них не установлена запорная арматура.
В документе сказано: «Внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».
Вопрос принадлежности данного оборудования не раз рассматривался судами. Так, в 2009 году Верховный суд РФ пришел к выводу, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
В обоснование своего решения Верховный суд положил пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса России и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Оба документа включают в состав общего имущества многоквартирного дома механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, которое находится как за пределами, так и внутри жилых и нежилых помещений и обслуживает более одного помещения.
— Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ), — говорится в решении Верховного суда РФ по делу № ГКПИ09–725 (его можно найти в сети Интернет).
В связи с вышеизложенным суд отказался признать радиаторы, обслуживающие только одну квартиру, общим имуществом жильцов.
Трубный нюанс
Однако, как отмечают специалисты, есть нюанс. Если система отопления однотрубная, то помимо двух отключающих теплоноситель устройств перед радиатором должен стоять байпас, что переводится как «обход». Это в отопительной системе кусок трубы, по которому теплоноситель может двигаться вверх и вниз, обходя место возникновения аварии. Если обходного пути у теплоносителя нет, то радиатор находится в зоне ответственности управляющей компании.
Такую позицию, например, поддержал Кировский районный суд города Саратова. Он, разбирая дело о заливе квартир, столкнулся с тем, что в жилом помещении, где произошла авария, перед радиатором отопления не установлена перемычка. Соответственно отключение отопительного прибора или его демонтаж приведет к перерыву в подаче теплоснабжения в другие квартиры. В итоге ответственной за пролив была признана управляющая компания, которая плохо контролировала вверенное ей имущество.
— Как следует из пояснений эксперта, имел место гидроудар либо могло иметь место механическое воздействие на стояк, который не закреплен в полу, что свидетельствует о ненадлежащем контроле управляющей организации за содержанием общедомового имущества, — говорится в решении суда. С УК и взыскали возмещение вреда.
В то же время, как отмечают эксперты, при двухтрубной системе отопления достаточно двух запорных кранов перед радиатором, чтобы исключить его из состава общедомового имущества.
Дарья Светланова
Фото из открытых источников
Кстати
Интересно обсуждение и еще одного спорного объекта инфраструктуры — первых запорно-регулировочных кранов или отключающих устройств, которые находятся на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Как отмечают специалисты, отключающие устройства, то есть запорные краны и вентили, которые позволяют демонтировать радиаторы, не прекращая теплоснабжения выше- и нижерасположенных квартир, это всегда зона ответственности управляющих организаций или товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Они ссылаются на решение Верховного суда России от 30 ноября 2011 года. Туда обратилась одна из управляющих компаний Амурской области, чтобы исключить подобные устройства из списка общего имущества. Однако, заслушав мнения всех сторон, Верховный суд отказал УК.
— Первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома, — говорится в решении суда. — Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.
