Новые требования

С 1 июля требования к застройщикам ужесточаются. Они не смогут привлекать деньги дольщиков, если у них имеется одно разрешение на строительство нескольких домов. Вводится принцип: один дом – одно разрешение. Правда, правительство планирует разрешить застройщикам, заключившим договор о развитии застроенной территории до 1 января 2018 года, завершить строительство без учета вступающих в силу 1 июля требований.

Кроме того, размер собственных средств застройщиков должен составлять не менее 10 процентов планируемой стоимости строительства. А кредитов, а уж тем более просроченных, не должно быть. Исключение – кредит, выданный на строящееся жилье.

Причем финансироваться строительство должно через единый расчетный счет, открытый в уполномоченном властями банке. Застройщику нельзя выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

В октябре 2017 года для защиты дольщиков начал действовать Фонд защиты прав дольщиков, то есть компенсационный фонд, куда застройщики обязаны делать отчисления в размере 1,2 процента суммы договоров. По мнению властей, это позволит, если строительная компания оказалась недобросовестной, достроить жилье и сдать его в эксплуатацию, чтобы люди получили свои квартиры.

По мнению застройщиков, такие требования пагубно скажутся на строительных компаниях. Стоимость строительства возрастет, а мелкие компании, не имея достаточных средств, и вовсе могут уйти с рынка. Это вызовет удорожание строящегося жилья. Однако, как отмечают риелторы, если квадратные метры подорожают, то незначительно, так как цену квартир регулируют покупательский спрос и тенденции рынка. А это значит, что покрывать взносы придется из собственных средств, а не из денег покупателей.

Уйти от долевки

Вышеперечисленные требования – это только начало. В начале ноября 2017 года президент России Владимир Путин дал поручение в течение трех лет полностью «уйти» от долевого строительства. При этом средства дольщиков, на которые и строилось жилье, планируется заменить на банковское кредитование. Уже с 1 июля 2019 года работа без счетов эскроу будет невозможна, а переходить на них тоже начнут с 1 июля этого года.

Счет эскроу предполагает трехстороннее соглашение, где третьим лицом вместе с застройщиком и покупателем недвижимости выступает банк. Он берет деньги у покупателя и выдает их застройщику уже после того, как выполнены обязательства.

Как отмечают специалисты, эскроу-счета – это относительно молодое явление на рынке банковских услуг. На территории России с помощью счетов эскроу нельзя вести расчет по операциям, связанным с ценными бумагами, а третьей стороной в сделках может выступать только банк.

Но до того момента, как участники рынка разберутся и начнут работать по ним, законодательство о долевом строительстве ужесточают, заставляя застройщиков платить 1,2 процента в Фонд защиты прав дольщиков. Дорожная карта реформирования отрасли уже создана.

Регистрируйте договор

Учитывая, что ставки по ипотечным кредитам снижаются, а во втором полугодии, как прогнозируют специалисты, они составят ниже 9 процентов, количество договоров долевого участия будет расти. В управлении Росреестра по Нижегородской области советуют: заключая договор, обязательно регистрируйте его. Это позволит избежать покупки уже проданной квартиры и не даст застройщику в одностороннем порядке изменить договор.

В ведомстве отмечают, что при заключении договора долевого участия необходимо учитывать, что договор должен содержать определение объекта долевого участия в соответствии с проектной документацией, сроки, цену договора, гарантийные обязательства, способы обеспечения исполнения обязательств по договору.

– В случае банкротства застройщика заключение договора участия в долевом строительстве является основанием для включения требований участника строительства в реестр требований кредиторов, – сообщила заместитель руководителя управления Росреестра по Нижегородской области Светлана Балескова.

Важны цена и план строительства

Между тем, по мнению директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романычевой, выбирая застройщика, нужно смотреть, чтобы цена квадратного метра была адекватна рынку. Занижение стоимости должно настораживать.

– Если цена намного ниже рыночной, задумайтесь почему, – предупреждает эксперт по недвижимости.

Кроме того, перед заключением договора посмотрите, выполняется ли график строительных работ. Все ли идет по намеченному плану? Чем выше стадия готовности, тем меньше риска получить недострой. Подождите пока появится хотя бы второй и третий этажи будущей многоэтажки.

Как отмечают специалисты, ориентироваться только на репутацию застройщика нельзя. По словам Антона Аверина, и. о. замгубернатора, курирующего строительную отрасль, добросовестные застройщики – понятие растяжимое: сегодня застройщик добросовестный, а завтра нет. Пример тому – долгострои группы компаний «Квартстрой», после деятельности которой только в жилом комплексе «Новинки Smart City» своего жилья никак не дождутся почти 1700 семей.

Ему «вторят» и проверки, проводимые прокуратурой Нижегородской области. По данным на середину мая, выявлены нарушения прав дольщиков 14 строительными организациями. Долгострои располагаются как в Нижнем Новгороде, так и в Кстове, Семенове, Дзержинске, Сарове. Проведенные проверки показали, что договоры долевого участия содержали положения, ущемляющие права граждан.

Дарья Светланова

Фото из интернета