Не путать с капитальным

Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, которые прописаны в постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, предусматривают, что в зависимости от физического износа здания текущий ремонт следует проводить раз в три-пять лет. Цель текущего ремонта – устранение различных дефектов и неполадок, которые могут препятствовать нормальному проживанию граждан. К такому ремонту относится, например, выравнивание деформаций пола, замена стекол, рам, ручек, петель, ремонт крыльца, козырька подъезда и дверей и так далее, покраска стен и потолка внутри здания, то есть его косметический ремонт…

А вот если вам надо не просто заделать дырку на крыше, а кровлю полностью заменить, то это будет уже капитальный ремонт. Также к капитальному ремонту относится модернизация и замена лифтов, инженерных коммуникаций, дверных и оконных проемов, ремонт фасада и многое другое. Перечень работ по капитальному ремонту для общего имущества в многоквартирном доме установлен в статье 166 Жилищного кодекса России. За капитальный ремонт отвечает либо региональный оператор, либо самостоятельно жители, если они накапливают взносы на спецсчете, но никак не управляющая домом организация.

Кстати

Если управляющая компания отказывается делать ремонт в подъезде, для начала стоит обращаться в администрацию самой управляющей компании с жалобой. Если жалоба остается без ответа, есть смысл отправить запрос в жилищную инспекцию. Опишите ситуацию, приложите имеющиеся у вас документы (в том числе обращения в управляющую компанию, если они есть). Если и это не помогает, можно обращаться в прокуратуру или суд.

Оплачен квитанцией

Но все ремонтные работы, которые нужно провести в доме, должны согласовываться с собственниками жилого фонда, то есть с жителями. Для этого проводится общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором утверждается перечень необходимых работ. Выполнять их может как сама управляющая компания, так и специализированные организации, с которыми она заключает договор.

Как мы уже сказали, в полномочия управляющей компании входит только текущий ремонт. Он проводится за счет средств, которые жители регулярно платят по квитанции «содержание и ремонт жилья». Соответственно дополнительно ничего не надо оплачивать, если собственники хотят провести, например, косметический ремонт или другие работы, предусмотренные законодательством. Управляющая компания обязана выполнять эти работы вне зависимости от того, включены они в договор об управлении или же нет.

Алгоритм действий

С чего начать, чтобы запустить механизм текущего ремонта? Хорошо, если его инициаторы изучат договор управления. Важно понять, какие именно работы по текущему ремонту были определены? Если они в договоре не прописаны – это нарушение. Значит, руководствуйтесь законодательством. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, а порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами можно найти в постановлении правительства РФ № 416 от 15 мая 2013 года.

Далее пишете обращение управляющей компании, чтобы, к примеру, провести косметический ремонт в подъезде. Если она согласилась с требованиями, следует на собрании собственников жилья утвердить перечень необходимых работ. При осмотре дома он фиксируется в дефектной ведомости, которую подписывает уполномоченный представитель жильцов (лучше, если это будет председатель совета дома) и представители управляющей компании. Дефектная ведомость – это важнейший документ, которого и будет придерживаться управляющая компания. Идеально, если ее составят сами сотрудники обслуживающей дом организации, а затем согласуют с жителями на общем собрании.

Собрание организует УК

Часто управляющие компании, соглашаясь с требованием жителей, говорят: «Вот проведите общее собрание, если кворум соберете, мы тогда сделаем». Но проведение общего собрания, которое по закону является органом управления многоквартирным домом, – это довольно сложная юридическая процедура. Она не всегда под силу неподготовленному даже очень инициативному человеку.

Поэтому законодатели в статье 45, часть 6 Жилищного кодекса РФ закрепили возможность для жителей делегировать проведение общего собрания управляющей организации или правлению товарищества собственников жилья. Для этого инициаторы должны обладать не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов в многоквартирном доме.

Эти собственники в письменной форме должны обратиться в управляющую компанию, в заявлении сформулировать вопросы, которые хотят вынести на обсуждение общего собрания. Минус данной инициативы – расходы на организацию общего собрания несут либо инициаторы, а если собственники на собрании проголосовали за финансирование, то они делятся на всех жильцов дома, что справедливо.

Это интересно

Управляющая компания должна вывешивать на месте, доступном для посетителей, списки следующих организаций с указанием их адресов и номеров телефонов:

местных органов самоуправления;

городского (районного) жилищного управления;

пожарной охраны;

отделения милиции;

скорой медицинской помощи;

службы газового хозяйства;

санитарно-эпидемиологической станции;

аварийных служб жилищного хозяйства, на обязанности которых лежит ликвидация аварий в жилых домах;

органов Государственной жилищной инспекции.

Проводят жители

Можно, конечно, самостоятельно провести общее собрание. Его процедура прописана в статьях 44, 45–48 Жилищного кодекса России. Инициатор не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания должен о нем сообщить. Собрание может проходить как в очной, так и заочной и очно-заочной формах. В объявлении должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения.

Если собрание очное, то указывается дата, место, время проведения данного собрания. А если заочное – то дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения. Обязательно нужна повестка дня данного собрания.

Решения общего собрания оформляются протоколами в соответствии с установленными требованиями. Далее подлинники решений и протокола общего собрания не позднее чем через десять дней после его проведения собственники передают в управляющую организацию. А она отправляет их в Госжилинспекцию для хранения в течение трех лет.

Дарья Светланова

Фото из открытых источников