Интересный иск
Интересное, в том числе для многих нижегородцев, дело, касающееся общего имущества многоквартирного дома, в конце марта разобрал Верховный суд России. Одна из управляющих компаний (УК) Москвы подала в суд на собственницу квартиры, которая на девятом этаже дома установила кондиционер. Компания требовала демонтировать наружный блок кондиционера, а за каждый день неисполнения решения суда взыскать неустойку по 500 рублей.
Свой иск «управляйка» обосновывала тем, что в договоре управления, который утвержден решением общего собрания владельцев жилья, прописана обязанность собственников не развешивать на фасаде и в местах общего пользования кондиционеры без согласования с УК. В своем заявлении она указала, что фасад здания является общим имуществом и решений, позволяющих устанавливать кондиционеры на фасаде, собственники многоквартирного дома не принимали. А без этого установка кондиционера незаконна.
Районный суд согласился с требованиями управляющей организации и обязал владелицу кондиционера демонтировать его в течение 20 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. А за каждый день неисполнения решения суда и до момента его фактического исполнения выплачивать в пользу УК неустойку в размере ста рублей. Ответчица обжаловала решение суда. Но… судебная коллегия оставила его без изменения.
Трактовка Верховного суда
Тогда москвичка обратилась в кассационный суд, который решил, что управляющая компания не права и никакие разрешения на установку кондиционеров получать не надо. Кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение. Но тут уж инициатор спора заявил протест и обратился в Верховный суд, который отменил последнее решение.
– Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению, – говорится в определении.
Верховный суд указал, что установка наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома может осуществляться только с согласия собственников помещений. Связано это с действующим законодательством, по которому органом управления многоэтажки является общее собрание. В его компетенцию и входит принятие решений о пользовании общим имуществом владельцев квартир.
– Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности, – говорится в решении Верховного суда.
Такая трактовка может иметь последствия для многих, в том числе нижегородцев – владельцев кондиционеров. Чтобы их не попросили убрать, юристы советуют инициировать общее собрание. И на нем обсудить и прописать в договоре управления домом процедуру получения разрешения.
Где узнать состав?
Причем, по словам правоведов, согласие соседей требуется не только чтобы установить кондиционер. Но и, например, сделать перепланировку, объединив комнату с лоджией. Последняя тоже считается частью общего имущества многоэтажек. Его перечень можно найти в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса России, а также в пунктах 2–9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые утверждены постановлением правительства России № 491 от 13 августа 2006 года.
В правилах говорится, что в состав общего имущества включаются помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Кстати, по этой причине законодатели предлагают исключить лоджию, если выход на нее осуществляется только из одной квартиры, из состава общего имущества. Такой законопроект поступил на рассмотрение в комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Пока же собственникам, в том числе и нежилых, помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общедолевой собственности: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. А также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и элементы озеленения и благоустройства на нем. Ну и разумеется, все внутридомовые инженерные системы тоже включаются в состав общего имущества.
Коллективная антенна
Кстати, частый вопрос нижегородцев, надо ли платить за коллективную антенну, тоже «завязан» на составе общего имущества. Если коллективная антенна была поставлена в ходе строительства дома, внесена в проектную документацию, то она является частью общего имущества. Обслуживает его управляющая дом организация или ТСЖ за счет средств, поступающих по графе «содержание и ремонт жилья». Дополнительную плату за ремонт общедомовой антенны они в данном случае, согласно разъяснению Министерства строительства и ЖКХ России, брать не имеют права.
А вот если система коллективного приема телепередач установлена по инициативе отдельных собственников квартир, она не является общим имуществом, хотя и обслуживает более одного помещения. В таком случае пользователи коллективной антенной платят как за ее обслуживание, так и за услуги связи по договору с оператором.
– На практике при начислении платежей гражданам зачастую происходит подмена понятий «плата за обслуживание и ремонт СКПТ (системы коллективного приема телепередач)» и «плата за услуги связи для целей телевизионного вещания», – отмечается в письме Минстроя от 13 июля 2016 года.
В нем говорится, что платеж, традиционно обозначаемый «коллективная антенна» или «плата за пользование коллективной антенной», никаким образом не связан с обслуживанием коллективной антенны. Он является платой за услуги связи. И вот от такого платежа жильцы многоэтажек могут отказаться. Для этого нужно узнать конечного получателя. Как правило, его реквизиты: название, контактные и банковские данные компании – указаны в справочной таблице в верхней части платежного документа.
– Услуга «антенна» включается в единый платежный документ, изготавливаемый ООО «Центр-СБК», на основании договора информационно-расчетного обслуживания с поставщиком данной услуги, – сообщили в расчетно-кассовом центре. – Для урегулирования вопросов, связанных с предоставлением услуги (например, для «отключения» услуги), потребителю необходимо обращаться непосредственно к исполнителю услуги.
Дарья Светланова
Фото из открытых источников
