Общее имущество

Крыша многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений в этом доме, отмечают юристы. Перечень, что входит в состав общего имущества, можно найти в Правилах его содержания, утвержденных постановлением правительства России № 491 от 13 августа 2006 года.

В состав общего имущества включаются в том числе фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. А кроме того, не несущие конструкции, которые обслуживают больше одного помещения (окна, двери, перила и так далее). Все инженерное оборудование, которое обслуживает больше одной квартиры, также принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений.

И все это имущество управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии. Об этом говорит статья 162 Жилищного кодекса России. Она устанавливает обязанность управляющей организации по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

Таким образом, за худую крышу отвечает тот, кто этот дом обслуживает. Более того, если из-за протечки у вас затопит квартиру, а вещи будут испорчены, то возместить материальный ущерб придется «управляшке», так как именно она не смогла предоставить услуги надлежащего качества.

Ремонтировать обязана

Кстати, это подтвердил в конце 2018 года Верховный суд. Туда обратился житель города Челябинска, которому управляющая компания категорически отказалась компенсировать стоимость испорченного протечкой ремонта. Организация ссылалась на то, что крыша требует капитального ремонта, а жители решения о его проведении не принимали, средства дополнительно не собирали. А за счет денег, собираемых по статье «содержание и ремонт жилья», управляющая компания проводить капитальный ремонт не имеет права.

Однако, как указал суд, «даже при наличии необходимости проведения капитального ремонта кровельного покрытия дома ответчик не может быть освобожден от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера». При этом по действующему законодательству вне зависимости от того, принято решение о проведении капитального ремонта или нет, текущие работы, которые устраняли бы аварийную ситуацию, должны быть проведены, а обязанность по надлежащему содержанию перед собственниками исполнена.

– Таким образом, даже при необходимости проведения капитального ремонта кровли ответчик не может быть освобожден от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера, – констатировала судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации.

Вопрос в деньгах

В то же время капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится, как говорится в статье 189 Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений. Чтобы оно было принято, необходимо большинство голосов от участвующих в собрании. Единолично решать вопрос ремонта крыши ни один владелец квартиры не имеет права.

Если вы самостоятельно наймете бригаду, которая вам покроет крышу над вашей квартирой, то возместить затраты вряд ли получится. Необходимо будет доказать, что управляющая компания игнорировала ваши требования о выполнении необходимых работ. И только при полной доказательной базе бездействия управляющей организации суд, возможно, встанет на вашу сторону.

Причем надо иметь в виду, что в компетенцию обслуживающей организации входит проведение только текущего ремонта. По кровельным работам – это не больше 50% общей площади. Капитальный – осуществляется в соответствии с разработанной государственной региональной адресной программой. На ее основе органы местного самоуправления утверждают краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта.

Если собственники дома перечисляют деньги на капремонт на счет регионального оператора, то с ним и нужно решать вопрос проведения такого ремонта. Они могут обратиться в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов с заявлением и протоколом общего собрания и попросить перенести срок проведения капремонта на более ранний период. Если крыша по результатам обследования окажется в плачевном состоянии, а на счете дома будут деньги – может быть принято положительное решение.

Собственники помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, могут самостоятельно провести общее собрание и принять решение о починке крыши. Главное, чтобы на нее хватало средств.

Есть и другой вариант: на общем собрании принять решение о дополнительном сборе денег на кровлю. Ее в этом случае можно будет отремонтировать в любое время независимо от того, где копятся взносы, собираемые по программе капитального ремонта. Выбрать подрядчика тоже смогут жильцы либо поручат это сделать управляющей компании.

Дарья Светланова

Фото из архива редакции