Ремонт дороже
Владелица квартиры на первом этаже хрущевки рассказала, что летом этого года у них в подвале прорвало трубу. Специалисты аварийной службы приехали и отключили холодную воду. Но так как у них в квартирах установлены колонки, то при отключении холодного водоснабжения автоматически исчезло и горячее.
В подвале, где находится прорвавшаяся труба, располагается мастерская. В момент аварии дверь туда оказалась запертой. А когда дозвонились до хозяина организации, он сообщил, что не пустит в подвал, поскольку трубу он изолировал. А красиво сделанный ремонт нарушать не собирается.
– Вот и получилось, что мы стали заложниками аварийной ситуации, – констатировала Елена Ивановна. – Два дня уговаривали хозяина мастерской открыть подвал и пустить рабочих. Наконец, он согласился. Но мы боимся, что такая авария может повториться, поскольку дом старый. Что нам сделать, чтобы такого больше не случилось?
Закон на стороне жителей
Как отмечают юристы, закон не позволяет приобретать то, что принадлежит всем собственникам. И подвал, где проходят общедомовые трубы, не исключение.
– В силу статей 289 и 290 Гражданского кодекса РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество, – говорит юрист Александр Ушаков. – К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Полный перечень общего имущества, которым владеют собственники многоэтажки, отражен в постановлении правительства России № 491 от 13 августа 2006 года. А Гражданский кодекс говорит о том, что собственник жилья не может продать или каким-то иным образом передать свою долю в общем имуществе многоквартирного дома. Сделать это возможно, только если продать собственную квартиру. Тогда и доля в общем имуществе перейдет к новому хозяину.
Решает общее собрание
Передать подвал или иное общее имущество жильцов по закону можно только с согласия всех собственников многоквартирного дома. Причем за это на общем собрании должны проголосовать все сто процентов владельцев жилья. А это очень сложно сделать!
Более того, Жилищный кодекс РФ (часть 4 статьи 36) делает оговорку. В документе сказано, что «объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».
Получается, что вышеупомянутый подвал, если в нем проходят общедомовые коммуникации, не может находиться в пользовании предпринимателя. А если все собственники проголосовали за то, чтобы он его арендовал, предприниматель должен был предоставить заключение эксперта, что его деятельность не ущемляет интересы владельцев жилья и не ставит под угрозу безопасное и комфортное проживание в многоквартирном доме. Арендная плата, кстати, должна тратиться на обслуживание общего имущества дома.
Мнение Верховного суда
Такую позицию в сентябре этого года поддержал и Верховный суд России. Туда обратилась председатель совета многоквартирного дома. Она не была согласна с формулировкой, которая дается в постановлении правительства России № 491, о том, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. Истица доказывала, что такая формулировка дает право части общего имущества из состава исключать, поэтому закон надо менять.
Жительница многоэтажки рассказала, что застройщик дома, где она проживает, то есть прежний собственник, вывел подвал из состава общего имущества, чем нарушил ее права. Теперь нынешние владельцы дома не могут устроить в подвале убежище в случае чрезвычайных ситуаций. По ее мнению, имеющаяся в законе формулировка «вводит ничем не ограниченное право собственника», в том числе застройщика, определять состав общедомового имущества.
Однако Верховный суд с истицей не согласился. Он указал, что «перечень общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, установлен в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ». Из нее следует, что к общему имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одной квартиры. И в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Что сказал Конституционный суд?
В то же время Конституционный суд РФ неоднократно говорил, что кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоэтажке могут быть и объекты, которые предназначены для самостоятельного использования. И они не подпадают под вышеуказанную статью Жилищного кодекса. При этом относится ли подвал в доме, где проживает истица, к общему имуществу? Этот вопрос надо рассматривать отдельно, исходя из фактических обстоятельств конкретного дела. В судебное разбирательство, которое рассматривал Верховный суд, установление фактических обстоятельств не входило, поэтому он отказал председателю совета многоквартирного дома.
Между тем Конституционный суд, но уже в другом деле, высказался в поддержку жильцов бывшего общежития. Они обратились в суд, оспаривая договор купли-продажи между крупной компанией и одной из жительниц общежития. Они указали, что проданная комната являлась общей и ранее выполняла функции комнаты отдыха. Теперь им негде собираться вместе, чтобы отдохнуть.
Нижестоящие суды признали договор купли-продажи нежилого помещения недействительным, несмотря на то что на комнату организация уже успела зарегистрировать права собственности. Конституционный суд, куда организация пожаловалась, ее не поддержала и оставила вынесенное решение в силе.
Дарья Светланова
Фото из открытых источников
Кстати
Если помещения, где имеются коммуникации, переданы третьим лицам до того, как в доме была приватизирована хотя бы одна квартира или комната, то такая передача законна. Это определил Верховный суд РФ. Он отметил, что в соответствии с положениями Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникает право общей долевой собственности на общее имущество, когда первая квартира в жилом доме приватизирована.
