Запретительные ставки

Ключевую процентную ставку Центрального банка специалисты рынка недвижимости называют ключом к благополучию данного рынка. И в данный момент ключевая ставка ЦБ находится на пике, такой ставки россияне еще не видели. В конце октября совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку до 21 процента годовых. Теперь все коммерческие банки страны выдают кредиты только выше этой цифры.

Казалось бы, что до этого рынку недвижимости? Но большинство сделок по покупке жилья проходит с участием банков. Для приобретения дома или квартиры человек чаще всего берет ипотечный кредит. Он дается под залог недвижимости. А выплачивать взятую крупную сумму можно до 30 лет.

В настоящее время, как отмечают риелторы, ставки на ипотечные кредиты для покупателей стали запредельными. И чаще всего они являются заградительными для покупки недвижимости. По таким ставкам мало кто решается брать кредит. Казалось бы, очевидный минус. Но для чего это делается?

Снизить инфляцию

По данным регулятора, чтобы снизить инфляцию, нужно уменьшить спрос на товары и услуги. А спрос сейчас значительно опережает возможности предложения. Отсюда такая денежно-кредитная политика ЦБ и рост ключевой ставки до 21 процента годовых.

Причем свою лепту в повышение инфляции внесла и льготная безадресная ипотека на новостройки, которая была введена во время пандемии для поддержки строительных компаний и отменена только с июля 2024 года. Как отмечают застройщики, она стала основным драйвером роста рынка недвижимости, по ней покупалось больше всего жилья в новых домах.

Цена выросла вдвое

В то же время, указывают в Центральном банке, безадресная ипотека разогнала цены на квартиры в новостройках. По данным Росстата, стоимость квадратного метра в строящемся жилье за четыре года выросла более чем вдвое. И цена росла сильнее, чем реальные доходы населения. В итоге доступность жилья не повышалась, а понижалась. На ипотечный кредит, максимальная сумма которого составляла 6 млн рублей, можно было купить все меньше квадратных метров.

– На самом деле льготные кредиты оплачиваем все мы как налогоплательщики, – отмечают в Центральном банке. – Потому что из бюджета идет возмещение неполученных процентов банку.

Кроме того, регулятор разъясняет: снижение ставки для одних групп заемщиков делает более высокими процентные ставки для других. И чем больше объем льготного кредитования, тем выше ставки для всех остальных, кто не попадает в льготные программы. Исправить существующий в экономике перекос можно только возвращением инфляции к 4 процентам годовых.

Программы в помощь

Но что делать при таких высоких процентных ставках, если квартира нужна сейчас? Риелторы советуют покупать. Во-первых, по их словам, деньги, если они есть на покупку квартиры, это такая материя, которая имеет свойство исчезать, только начни тратить. А недвижимость – средство сбережения и защиты от инфляции.

Во-вторых, именно сейчас, в условиях, когда рынок недвижимости немного охлаждается, застройщики идут покупателям навстречу и предлагают свои льготные программы, которые они разрабатывают вместе с банками, а также скидки и бонусы. Например, одна из строительных компаний в Нижнем Новгороде дает возможность купить трехкомнатную квартиру со скидкой в один миллион рублей. Можно найти ипотеку без первоначального взноса или с меняющейся ставкой.

И, конечно, остались льготные программы. Например, семейная ипотека, по которой семьи с детьми могут получить кредит по ставке до 6 процентов годовых. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита – шесть миллионов рублей. Для заключения кредитного договора большое значение имеет возраст детей.

Есть и другие программы. Как советуют профессионалы нижегородского рынка недвижимости, при выборе квартиры можно обратиться к застройщику, сказать, сколько вы имеете средств на покупку, и попросить подобрать вариант. Правда, эта стратегия не сработает, если подбираете маленькую, однокомнатную квартиру. Они «улетают» как горячие пирожки.

Деньги держат рынок

На вопрос, стоит ли ждать, пока упадет цена на недвижимость, эксперты рынка отвечают, что она вряд ли рухнет, если только чуть-чуть снизится. Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева объяснила, что, во-первых, высокие цены на квартиры в нашем регионе поддерживаются маленьким предложением от застройщиков. В Нижнем Новгороде традиционно мало строят. Во-вторых, никто не будет работать себе в убыток, а расходы на приобретение земельного участка, строительных материалов, выплату зарплаты сотрудникам и другие затраты растут.

– Два-три года занимает только разработка проекта планировки и межевания, – объясняет эксперт. – После того как его приняли – мелкие согласования. И это не говоря о том, что деньги тратятся на приобретение земли, расселение ветхих домов… А дальше строительно-монтажные работы… Получается длительный процесс, который занимает три-четыре года, деньги уже вложены. И сейчас все это забыли, цены на квартиры снизили и быстренько их продали? Так точно не будет.

Она отмечает, что застройщик лучше заморозит проект до лучших времен, такие случаи были, но не будет сбрасывать цены. Похожее мнение высказал на Поволжском конгрессе «Золотая пора рынка недвижимости» и разработчик аналитической системы первичного рынка жилья «Домострой Профи» и вторичного рынка жилья «Гипер НН» Сергей Филатов. По его словам, тренд на снижение стоимости жилья есть, но у населения на депозитах находится большая масса денежных средств. И она, скорее всего, поддержит рынок, как только ключевая ставка начнет снижаться. Так что вряд ли стоит ожидать, что стоимость квадратного метра сильно снизится.

Дарья Светланова

Фото пресс-службы губернатора и правительства Нижегородской области