Разграничение обязанностей
Ремонт крыши может выполнять как управляющая многоквартирным домом организация (такой ремонт называется текущим), так и, например, Фонд капитального ремонта (а это уже ремонт капитальный). Как отмечается в письме Минстроя России от 27 февраля 2018 года, текущий ремонт – это устранение мелких неисправностей, которые выявлены во время повседневной эксплуатации дома, а капитальный – восстановление утраченных первоначальных технических характеристик кровли в целом.
И текущий, и капитальный ремонт оплачивают жители. Однако в разных статьях квитанции, а иногда и в разных квитанциях. Текущий ремонт входит в строку «Содержание и ремонт жилья», деньги с которой идут управляющей домом организации. А вот сумму на капитальный ремонт жители могут собирать по-разному.
Во-первых, формировать деньги на счете регионального оператора. Это удобно, если дом небольшой и средств на капремонт собирает недостаточно. Во-вторых, не отменен пока еще спецсчет, то есть счет, на котором собираются средства на капитальный ремонт с конкретного дома. И для открытия такого счета собственники жилья должны были определить того, кто им будет владеть. Это может быть как Фонд капитального ремонта Нижегородской области, так и домоуправляющая компания. А если дом управляется товариществом собственников жилья, то, как правило, счетом распоряжается ТСЖ.
Нюансы ответственности
И от таких нюансов зависит, как жильцы дома будут контролировать капитальный ремонт кровли. Например, если жители взносы на капремонт накапливают на специальном счете, то по мере необходимости, если на счете имеются деньги, они самостоятельно могут проводить ремонт. Причем сделать это можно в более ранние сроки, чем установлено региональной программой капитального ремонта.
Для этого собственники жилья собирают общее собрание, на нем утверждают перечень работ, предельную стоимость, сроки, источники финансирования… А также выбирают того, кто, собственно, и будет заключать договор с подрядчиком, а также контролировать проводимые работы. Инструкцию организации капремонта можно изучить на сайте регионального оператора fkrnnov.ru.
Другое дело, если капитальный ремонт проводит региональный оператор. Он сам представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта (как правило, они определены региональной программой), необходимом перечне и объеме услуг и работ, их стоимости, порядке и источниках финансирования. Также выбирает подрядчика на торгах, заключает с ним от своего имени договор, контролирует его выполнение и отвечает за результат.
Представитель жильцов, уполномоченный общим собранием собственников, сможет только войти в комиссию, которую сформирует с участием органов местного самоуправления, специалистов управляющей компании Фонд капитального ремонта для приемки выполненных в доме работ. Это предусмотрено статьей 182 Жилищного кодекса РФ. Тогда владелец жилья и сможет указать, что, по его мнению, было выполнено некачественно.
Пятилетняя гарантия
Смогут ли жители предъявить претензию, если крыша после капитального ремонта потечет? Разумеется, да. В перечне прав и обязанностей регионального оператора, которые размещены на официальном сайте Фонда капитального ремонта Нижегородской области, говорится, что в договоре с подрядчиком должен быть установлен гарантийный срок не менее пяти лет с момента подписания акта приемки оказанных услуг. Также в договоре прописывается обязательство подрядных организаций устранить выявленные нарушения за свой счет и своими силами в разумный срок.
Рекомендацию прописать такие же условия Фонд капремонта дает, если договор заключают самостоятельно владельцы жилья, имеющие спецсчет. Причем, если деньги спецсчета аккумулируются у регионального оператора, он может не дать разрешения на оплату выполненных работ в случае отсутствия гарантии. А собственники обязаны будут предоставить все документы регоператору.
Текущий ремонт нужен
Кстати, нижегородцы часто жалуются, что управляющие компании отказываются проводить текущий ремонт крыш, упирая на то, что необходим ремонт капитальный. А решения собственников многоэтажки о нем нет. Однако Верховный суд России, рассматривая в 2018 году жалобу жителя Челябинска, встал на его сторону.
Фабула истории такова. Хозяин одной из квартир верхнего этажа многоквартирного дома обратился в суд с иском к управляющей компании. Он требовал возместить ущерб от затопления его жилья, а также обязать провести собрание собственников по вопросу капитального ремонта крыши.
Суд первой инстанции поддержал хозяина промокшей квартиры и частично удовлетворил его требования, взыскав стоимость ремонта, возмещение расходов на оценку ущерба и судебного представителя, а также потребительский штраф. Сумму компенсации морального вреда уменьшил. В обосновании отметил, что затопление квартиры произошло из-за попадания талых вод с крыши дома, относящейся к общему имуществу. А содержать его в надлежащем состоянии – это обязанность УК по договору.
Управляющая компания не согласилась с решением и подала апелляцию. Областной суд ее удовлетворил, указав, что управляющая компания без согласия собственников инициировать капремонт не имеет права. А протечка возникла из-за его отсутствия.
Решить спор взялся Верховный суд, куда дошла жалоба владельца подтопленной квартиры. Высшая инстанция, проверив доводы обеих сторон, пришла к выводу, что УК так и не представила доказательств, что крыша содержалась в надлежащем состоянии.
– Акты общего осеннего/весеннего осмотра конструкций и инженерного оборудования данных обстоятельств не подтверждают, – отметил Верховный суд. Он указал, что даже если есть необходимость проведения «капитального ремонта кровельного покрытия дома, ответчик не может быть освобожден от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера».
Дарья Светланова
Фото из открытых источников
