Общее имущество

— Управляющая организация уже оплатила установку домофона из денег жителей, — рассуждает Елена. — Зачем с нас берут еще и за обслуживание исправного устройства? Ведь никаких услуг нам не оказывают. За что же мы платим?

Юристы напоминают, что установка домофона без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме незаконна: общее имущество дома принадлежит жителям на праве общей долевой собственности. Об этом говорит статья 36 Жилищного кодекса России.

По информации Министерства регионального развития РФ, даже если домофон планируют установить владельцы квартир только одного подъезда, необходимо получить согласие и других собственников помещений многоэтажки.

— Обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень, и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации, — говорится в письме от 23 августа 2010 г. № 30665-ИБ/14Министерства экономического развития России. — Управляющая организация обязана заключить договор на эксплуатацию данного устройства с соответствующей организацией. Предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как «Обслуживание домофона», является необоснованным и незаконным.

За договор не голосовали

Эксперты отмечают, что если управляющая организация самовольно установила домофоны, то у нее нет права брать с жителей плату за их обслуживание. Пока владельцы жилья не решат на общем собрании, что домофон войдет в состав общего имущества, он будет считаться дополнительной услугой. А ее жильцы не обязаны оплачивать. Это подтверждает и судебная практика.

Жители одного из многоквартирных домов города Химки Московской области обратились в правозащитную организацию с просьбой защитить их права потребителей в споре с управляющей компанией. Юридический центр вышел от имени собственников многоэтажки в суд, где просил признать незаконными начисления платы за услугу «запирающее устройство», возложить обязанность произвести перерасчет платы за указанную услугу за период с 1 февраля по 31 июля 2022 года, взыскать штраф в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ, неустойку по статье 31 закона «О защите прав потребителей», компенсацию морального вреда, штраф в соответствии со статьей 13 закона РФ «О защите прав потребителей».

Суд первой инстанции удовлетворил требования, изложенные в исковом заявлении, признав незаконным начисление платы. Тогда управляющая компания пошла дальше и пожаловалась в апелляционный и кассационный суды, требуя отменить решение. Но и там позицию УК не поддержали.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в определении от 24 апреля 2024 года отметила, что домофон в рассматриваемом случае не включен в состав общего имущества, услуга по его обслуживанию является «дополнительной». Более того, жители за заключение договора по обслуживанию домофона с указанной УК организацией не голосовали, поэтому ежемесячную плату надо отменить, а моральный вред владельцам квартир компенсировать.

Решение принято

Однако это не значит, что во всех случаях за домофон платить не надо. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ выделяет две ситуации, от которых зависит начисление платы. Первая — это, когда домофон включен в общее имущество, его техническое обслуживание предусмотрено договором управления и включено в состав платы за содержание и ремонт жилья.

Вторая — договор управления не предусматривает обслуживание домофона, так как он не входит в общее имущество. Но жители на общем собрании проголосовали за заключение договора на обслуживание домофона с «управляйкой» или другой сторонней организацией. В таком случае плата за домофон, порядок ее внесения и изменения указываются в договоре с выбранной компанией. А жильцы, если даже они не голосовали за обслуживание домофона, должны будут оплачивать выставляемую платежку.

То, что именно такие способы взимания платы за запирающее устройство законны, считают и судебные органы. Нанимательница квартиры из города Златоуста Челябинской области обратилась в суд на управляющую компанию, которая, как ей казалось, незаконно выставляла плату за техобслуживание домофона. Она требовала сделать перерасчет и взыскать компенсацию морального вреда.

Однако суд первой инстанции выслушал доводы всех сторон и установил, что владельцы жилья на общем собрании голосовали за заключение договора на техобслуживание домофонов, их оплату. Это решение общего собрания действует, так как не оспорено, поэтому все жители дома должны его исполнять. Кассационный суд, куда жаловалась истица, это подтвердил.

Дарья Светланова

Фото из открытых источников