Когда ждать отказа
Одобрят ипотеку или нет? Это один из первых вопросов, которым задаются все, кто собирается ее оформить. Что надо сделать, чтобы снизить риск отказа? Какие требования к заемщику и недвижимости предъявляют банки?
Отказать в выдаче ипотеки, по словам директора ипотечного бизнеса одного из банков Игоря Ларина, могут, если есть непогашенные кредиты либо плохая кредитная история. Частой причиной отказа становится нехватка дохода. Известно, что с 1 октября 2019 года Банк России обязал всех кредиторов рассчитывать показатель долговой нагрузки своих заемщиков. И если он будет выше 50 процентов, то создавать дополнительные резервы средств. Поэтому, если показатель долговой нагрузки будет, например, больше 40 процентов, некоторые банки в кредите могут отказать.
– Система проверки со стороны банков направлена на то, чтобы клиент не уходил в просрочку, – говорит Игорь Ларин. – Важно дать ипотеку клиенту, который будет обслуживать ее в течение многих лет.
Именно поэтому банки проверяют, стабильный ли заработок. Какова сумма дохода? Может ли человек его документально подтвердить? Смотрят банкиры и на наличие первоначального взноса. Если человек не сумел его накопить, он может не справиться с обязательствами по долгосрочному кредиту.
Бывает, что в некоторых банках не дают ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке или квартира показалась неликвидной, которую в случае неплатежей заемщика сложно будет продать. В этом случае стоит либо сменить банк, либо найти другую недвижимость, на покупку которой кредит вам без проблем дадут.
Проверьте кредитную историю
Как отметил эксперт, перед тем как подать заявку на предоставление кредита, стоит проверить правильность кредитной истории. Ее стоит изучить, даже если вы уверены, что у вас нет долгов и вы всегда вовремя их гасили. Нередки ситуации, когда человек выплатил кредит и не закрыл счет. В итоге за его обслуживание набежала энная сумма, которую банк выставил как задолженность.
Бывает и другое: банки сами «забывают» закрыть счет, причем на это в Национальное бюро кредитных историй заемщики жалуются все чаще. Они не могут найти записей, которые должны быть, а давно погашенные кредиты отображаются как активные.
И если клиент справку о погашении кредита не взял – ему придется оплачивать лишнее. Если же кредит погашен и справка об этом у вас на руках – свяжитесь с бюро кредитных историй, куда о вас поступают данные. Вам придется предоставить документы, которые опровергнут информацию, поданную банками. В этом случае собиратели кредитных историй данные о вас исправят.
Чего нельзя делать
В то же время Игорь Ларин предостерег: ни в коем случае не связывайтесь с мошенниками, которые предлагают исправить кредитную историю. Вы не только деньги потеряете, но и больше никогда не сможете взять кредит. Такой возможности люди, замешанные в мошенничестве, лишаются пожизненно. А ведь плохую кредитную историю можно исправить, если брать небольшие кредиты и добросовестно и без просрочек платить по ним.
Многие россияне, чтобы взять кредит, рассылают заявки одновременно по многим банкам. Финансисты так делать не советуют, поскольку это сразу снижает персональный кредитный рейтинг потенциального заемщика. Рейтинг учитывается в процессе принятия решения на выдачу вам кредита. А чем выше рейтинг, тем больше вероятность получить заем. К примеру, в Нижегородской области в июле этого года среднее значение персонального кредитного рейтинга, по которому принималось положительное решение, было 708.
Что касается первоначального взноса, его не рекомендуют брать под проценты в кредитном учреждении или у друзей и знакомых. По мнению заместителя руководителя службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России Сергея Колганова, это рискованная ситуация, поскольку на человека увеличивается долговая нагрузка. А значит, есть сомнения, что он такую нагрузку потянет. А если не потянет, то может потерять квартиру. Пока кредит не погашен, недвижимость остается в залоге у банка, который имеет право ее продать.
Рассчитайте нагрузку
Эксперты считают, что оптимальная долговая нагрузка для оплаты ипотечного кредита должна составлять не больше 25 процентов. По словам заместителя министра финансов России Михаила Котюкова, надо понимать, что эту часть своего бюджета придется ежемесячно отдавать. А надо еще питаться, одеваться, оплачивать ЖКУ и другие услуги… Сможете ли вы долгое время обойтись без этих денег?
Михаил Котюков посоветовал, прежде чем брать кредит, начать ежемесячно откладывать сумму, равную выплате по кредиту. Если без нее вам не будет обременительно жить – можно брать ипотеку. Тем более что, возможно, и денег на первый взнос успеете накопить.
Чтобы подсчитать долговую нагрузку, эксперты советуют суммировать все имеющиеся у вас ежемесячные расходы. Вычесть их из дохода. И получится сумма, которой вы можете располагать. Если ее хватит на оплату кредита – замечательно! Его можно брать.
Выберите кредитора
Но… не зацикливайтесь на одном кредиторе. Прежде чем подать заявку, спросите в разных банках, каковы требования к документам, недвижимости, заемщику, прошерстите условия ипотечных программ. Прикиньте, какой минимальный платеж придется отдавать. Только после всех расчетов, изучения банковского рынка и накопления первоначального взноса можно обращаться за кредитованием.
Причем перед заключением договора стоит поинтересоваться, как придется платить. От этого зависит сумма переплаты банку. Сотрудник Банка России объяснил, что есть два вида платежей – дифференцированный и аннуитетный. Первый подразумевает, что заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Во время второго платежи одинаковы, но соотношение в них основного долга и процентов разное. Сначала процентов больше, так как долг больше, затем наоборот. Следовательно, в первом случае заемщик меньше платит процентов.
Еще одно условие – страховка. Придется потратиться на обязательное страхование объекта недвижимости. Но часто предлагают и добровольное – страхование жизни и здоровья. Если человек отказывается от этой статьи расходов – процентную ставку повышают.
– Для кредитора страхование жизни и здоровья заемщика обеспечивает дополнительную безопасность, – считает Сергей Колганов. – Если сложатся какие-то неблагоприятные жизненные обстоятельства, страховая компания оплатит часть платежей или погасит всю сумму кредита.
Программы помощи
Как эксперты отметили на мероприятии, практически любой человек или любая семья подойдет под программы поддержки, а они могут быть как федеральные, о которых много говорят, так и региональные. Например, с 1 июля 2021 года расширена программа семейной ипотеки. Получить по ней ипотечный кредит под шесть процентов годовых на покупку жилья или строительство частного дома сможет и семья с одним ребенком.
Кроме того, дополнительную поддержку получают многодетные семьи. На погашение кредита им предоставят 450 тысяч рублей. Получить эти деньги имеет право семья, где на 1 января 2019 года родились три и более ребенка. Уменьшить платеж по ипотеке сможет и материнский капитал. Его также можно использовать на погашение кредита.
А вот льготная ипотека стала дороже. Получить ее можно под 7 процентов годовых.
Дарья Светланова
Фото из открытых источников
